El contrato de arras documenta el compromiso previo entre comprador y vendedor de una vivienda. Aunque se firma antes de la escritura, puede crear obligaciones importantes y consecuencias económicas. Por eso, la señal de compraventa no debe entregarse con un modelo genérico que no refleje lo realmente acordado.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado en el que las partes identifican la vivienda, fijan las condiciones esenciales de la compraventa y entregan una cantidad a cuenta. Sirve para reservar el inmueble y ordenar el camino hasta la firma, pero sus efectos dependen de la redacción y del tipo de arras elegido.
Las arras no sustituyen la revisión jurídica, registral y financiera. Antes de firmar conviene comprobar quién vende, si existen cargas, cuál es el estado de ocupación, qué documentación se entregará y si el comprador podrá obtener la financiación necesaria dentro del plazo.
Arras penitenciales, confirmatorias y penales
- Arras penitenciales: permiten desistir. Según el artículo 1454 del Código Civil, el comprador pierde la señal si se retira y el vendedor debe devolverla duplicada si es quien desiste.
- Arras confirmatorias: confirman el acuerdo y funcionan como anticipo del precio. No conceden por sí mismas una salida libre; la parte cumplidora puede exigir las consecuencias previstas para el incumplimiento.
- Arras penales: fijan una indemnización o penalización para el supuesto de incumplimiento, según lo pactado.
El nombre del documento no basta. Debe quedar inequívocamente expresado el régimen elegido y sus consecuencias. Si la cláusula es ambigua, puede surgir una disputa precisamente cuando una de las partes quiere abandonar o no puede cumplir.
Cuánto se entrega como señal de compraventa
La señal habitual ronda el 10% del precio de la vivienda, aunque no es una cantidad automática ni obligatoria para todos los casos. Las partes pueden acordar otra cifra. Lo importante es valorar el riesgo: una señal elevada refuerza el compromiso, pero también aumenta la pérdida potencial si el comprador desiste bajo unas arras penitenciales.
El contrato debe indicar el precio total, la cantidad ya entregada y la forma de pago del resto. También debe conservarse un justificante del abono. Si la compra depende de una hipoteca, conviene regular expresamente qué sucede si la financiación no se concede; no debe suponerse que esa circunstancia cancela las arras sin coste.
Qué debe incluir un contrato de arras modelo
- Partes: identidad, capacidad y representación de comprador y vendedor.
- Inmueble: dirección, datos registrales, anexos y elementos incluidos en la venta.
- Situación jurídica: cargas, ocupantes, arrendamientos y compromiso de entrega.
- Precio y señal: importe total, cantidad abonada, medio de pago y calendario.
- Tipo de arras: régimen aplicable y consecuencias del desistimiento o incumplimiento.
- Plazo de escritura: fecha límite, notificaciones y posible prórroga.
- Condiciones: financiación, documentación, estado de la vivienda y reparto de gastos.
Un contrato de arras modelo sirve como lista de comprobación, no como sustituto de una redacción adaptada. En el servicio de gestión del contrato de arras puedes revisar el paso previo a la compra con atención a la financiación y a los riesgos reales.
Errores frecuentes antes de firmar arras
Uno de los errores más habituales es entregar dinero por presión sin haber leído una nota registral actualizada. También lo es fijar un plazo demasiado corto para conseguir hipoteca, tasar y reunir documentos. Un calendario realista reduce el riesgo de incumplir por una gestión que no depende enteramente del comprador.
Tampoco conviene aceptar frases vagas sobre muebles, reparaciones, deudas o cargas. Si una condición es importante para comprar, debe quedar escrita. Por último, hay que revisar quién recibe la señal y con qué legitimación, y conservar el contrato firmado y el comprobante del pago.
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